“救市”政策密集发布，某种程度说明房地产行业疲乏无力

  2月19日，财政部、国税总局、住建部联合发文，调低个人购买住房的契税税率。意见表示，对个人购买家庭住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。北京市、上海市、广州市、深圳市暂不执行上述政策。与信贷杠杆一样，税费政策也基本回到2009年以前的宽松水平。

  中央层面的“救市”行动，可谓紧锣密鼓。一个月内跨春节连续出台房地产相关政策：春节前，央行下调非限购城市比例；

  政策点评：

  1、是一个差异化契税政策。从城市的角度来看，税费政策在制定中绕开了一线城市，这是“区域分化日渐严重”所致。在当前货币环境宽松、流动性充裕的背景下，房地产正在迎来政策利好期，但区域市场的表现会有明显不同。在一线城市和经济相对发达、需求相对旺盛的城市，契税优惠的效果可能会被上涨的房价所抵消。2015年下半年以来，北上广深由于商品住宅市场过热，政策面并没有给予二套房过多照顾，也对于购买2年以上的住房交易营业税与其他城市区别开来，暂不实施契税以及营业税优惠政策。

  2、对于改善型需求来讲，在购买二次流通环节也采取不同的契税措施，但是，总体上来看，本次财政部契税新政都是对房地产市场的鼓励和刺激，旨在消化非一线城市的库存。

  3、新政不再提及普通住宅和非不同住宅的区别，直接按照90平方米面积上下来确定不同的税率；新政的税率标准也不再提及类似的说法，重新界定了房与二套房的概念，直接将家庭第二套改善性住房定义为已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

  从本次契税新政与330新政两个政策的叠加市场效果来看，政策面总体上有助于非一线城市改善或置换型改善需求积极入市。再加上目前公积金贷款、商业贷款二套房贷比例都已经明确降低，这对于置换型需求、改善型需求来讲，势必会抓紧这个入市窗口期积极入市。从一手房市场库存的角度来讲，由于改善型需求的积极入市，有助于改善大多数城市库存结构比例，降低中大户型库存市场占比，有助于加速去库存，降低市场的去化压力。

  但如何看待不同地区的房地产发展趋势，下面还有两点值得注意：

  1.北上广深依然实行限购政策，甚至不排除一线城市收紧政策的可能。一直作为楼市“避风港”的一线城市，虽面临着“地王”频出、房价上涨明显的问题，但因其自发需求旺盛，楼市仍旧坚挺，不需要政府救市，未来一线城市的房价必定是总体稳中有进。

  2.在库存攀高的三四线城市，政策放松趋势不会改变。未来将更多偏向于用导入人口、释放合理住房需求的“治本”之策来解决中长期问题，“去库存”战役也会持续较长时间。值得一提的是,如果当地经济乏力，高质量的就业机会有限，留不住人，其“救市”行动很可能会竹篮打水一场空。此类地方的楼市，风险颇高。

  “楼市契税新政”给房企带来的挑战

  2014年下半年以来，尽管大部分城市限购政策取消、330新政出台、财政部契税新政出台、各地方政府也在发布“救市”措施、央行已经累计六次降息五次降准，货币政策宽松与楼市相关的各种政策层面的利好纷沓而至，但是，这些政策的效果都是短期的，并不代表未来楼市基本面会一直持续回升，不代表未来问题会越来越少。楼市“救市”政策越频发，反而说明当前经济形势依赖楼市越严重，中国未来的楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险。

  对于房企来讲，财政部新政之后，应积极调整推盘节奏，把控好契税新政、六次降息五次降准等政策面给予的跑量去库存的“窗口期”，增加2016年上半年销售业绩在全年的比例，防止市场环境在下半年出现变化而导致企业被动推盘的局面；

  其次，对于非一线城市来讲，调整并优化库存结构，积极去库存，无论是90平方米以下的房，还是90平方米以上的改善项目或置换型项目，不要恋战，不要期待房价再次快速大幅上涨，或继续博弈市场，即使市场具备涨价条件也不要捂盘惜售，二是想方设法尽快实现销售业绩回升。

  原因主要有两点：一是，从楼市大趋势来看，楼市已经进入下半场，从供求基本面来看已基本平衡，市场需求已基本得到满足，捂盘惜售的结果只能是错过放量的“窗口期”，错过企业扭转局面的机会；二是，本轮市场发展趋势来看，新政会促使新一轮需求的释放和透支，待本轮市场需求在今年上半年集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。一线城市、部分二线城市楼市的量价齐升持续到今年上半年，也就是说， 2016年下半年新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。届时，如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。