1、合理的住房消费如何认定？

  对于产业政策一直提出的鼓励城镇居民合理住房消费，在具体执行中如何认定合理的住房消费？房认定标准是怎样的，改善性住房是否支持，个人比例多少才算合理，个人、企业信贷支持标准应该是多少？目前这些涉及到消费者购房的重大问题，无论是地方政府还是金融机构在执行过程中，缺乏、统一、合理的参照。

  2、行政手段遏制房价上涨可否持续，是否符合市场规律？

  目前来看，热点城市都将遏制房价过快上涨为目标，北京提出确保房价环比不增长。在严格执行的行政措施下，一线及热点城市的房价增长得到有效抑制，但限价、限购、限贷、限售等行政手段取得的效果是否可持续，是否符合市场规律？密集的行政调控以及诸多政策不确定性，客观上导致购房者和开发企业对市场不能形成稳定的预期，观望情绪和捂盘惜售等现象明显。地方政策在遏制房价过快上涨的同时，也要合理引导市场预期，稳定市场。

  3、发展房屋租赁市场既是热点也是难点

  一是租赁市场分化，热点城市租赁需求较大，三四线城市尚未成市场；二是主要是出租主体主要为个人和政府提供的公租房等，缺乏与业的租赁机极；三是热点城市租售比低，发展租赁住房市场动力不足；四是随着越来越多的租赁用地进入市场，如何运营自持地块和租赁地块，增加盈利也成为未来房企重点探索的方向；五是集体建设租赁住房，如何保证农民的收益；六是在租购同权如何落地，教育、医疗，社会福利资源如何达到同权。

  4、房地产的宏观审慎管理下中小企业风险增加

  党的十九大报告中，特别提出要“健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架”，宏观审慎框架的第三条，就是房地产的宏观审慎管理。如果扩展到货币政策，那举意味着短期内开发商的融资环境、融资成本都不乐观频繁开展收并购的地产企业，对应的风险承受能力，可能要分两个方面，大企业渠道更多一些，中小企业不能盲目跟随。大企业在外部条件不好的情况下更有可能做大了，中小型企业则压力大风险大。

  四季度及全年房地产市场走势预判

  1、政策层面稳中偏紧，更多城市跟进、升级“四限”

  “十九大”报告给未来5-10年的房地产市场定调，未来调控政策依然围绕“房住不炒”展开，长效机制加快推进的同时，短期的行政调控措施也不会放松。金融政策保持稳健中性，有序推进去杠杆，尤其是居民杠杆率不能继续提升，房企资金周转压力将会在年底进一步显现。目前来看，热点城市因城施策的调控效果明显，四季度政策局面仍将维持稳中偏紧的主基调。对于房价上涨后劲充足的二三线城市，将跟进落地或升级限购、限贷、限售、限价政策，缓解房价上涨预期，稳定房地产市场。

  2、全国商品房销售面积、销售额、房地产开发投资超过去年的水平

  未来3-6个月，销售面积和销售金额增速仍有下滑趋势，但全年同比涨幅依然可以实现正增长，预计在5%左右；在加大保障房建设等拉动下，房地产开发投资增速将保持平稳。三项指标全年将超过去年水平，再创历史新高。

  3、土地供应持续增加，供应结构倾向租赁用地

  为了保证房地产市场供给、抑制房价过快上涨，多数城市土地供应将会持续增加，三四线城市仍然是供应主力，企业在三四线城市拿地的热情难以持续，这些城市土地市场炒行情将进一步回落。同时在供应较为紧缺的城市，企业合作、收并购扩充土地储备的比例将进一步增加。土地出让环节调控力度仍将从严，更多城市加入“限房价、竞地价”行列。供地结构倾向租赁住房用地和保障性住房用地，土地价格有望回归理性。

  4、多元化住房供应结构逐步形成

  为满足新市民、年轻大学生、各类人才的住房需求，在鼓励发展租房租赁市场的同时，更多元化的住房供应结构也在形成，试点集体土地上建设租赁住房，北京、上海探索共有产权房，厦门的保障性商品房，深圳的安居型商品房，预计未来将会有更多热点城市针对不同人群，尝试除商品房外新的住房供应方式。

  5、地产金融层面紧缩是常态，也鼓励租房领域的金融创新发展

  未来半年到一年，开发企业融资渠道依然不会有大的突破，融资压力继续增大，体现为继续打击各类违规融资手段，以降低企业参不市场投资和竞争的能力及意愿。同时，为了鼓励住房租赁市场的发展，则会加快类租赁型REITS的进展。采用先行先试的办法，然后市场和模式成熟后再规模推广。